Hybrid markupplåtelse kan få fart på krisande bostadsprojekt

I dag sitter många kommuner med markpriser som trissats upp under åtskilliga år av oavbruten högkonjunktur. Det gäller såväl utdelade som planerade markanvisningar. Samtidigt kämpar bostadsutvecklare i den starkaste motvinden på decennier för att få ihop sina kalkyler. I de sällsynta fall projekten går ihop på pappret är intresset från banker och fonder för att gå in med finansiering till rimliga villkor ändå ofta bottenfruset.

Men många kommuner står på sig - priset är klubbat och ”marknadsmässigt”. Pengarna ska ovillkorligen in till budgetar som är dopade med prognostiserade intäkter, baserat på den markförsäljning som gick som tåget under de goda åren.

Det är såklart rimligt att kommunen och i förlängningen invånarna ska ha skälig ersättning för kommunens mark. Men vad är skäligt? Är det ett marknadspris eller är det ett pris som täcker snart sagt alla kommunens kostnader förknippade med stadsutveckling? Och är det alltid på samma sätt, oavsett hur samhällsekonomi i stort mår? En sak är i alla fall säker, när ingen är villig att köpa så är priset inte marknadsmässigt.

Den brännande frågan nu är hur länge kommunerna ska stå på sig. För innan vi kan se någon islossning hos banker och fonder så måste i alla fall några av en ganska lång rad saker börja röra sig åt rätt håll. Räntan, inflationen, köpkraften, bopriserna, byggkostnaderna, elpriset… Vi befinner oss i en perfekt storm.

Ett inställt byggprojekt är sannolikt en av de sämre investeringarna en kommun kan göra. Speciellt om man står med redan utbyggd eller planerad infrastruktur som blir minst sagt knepig att betala med intäkter från en markförsäljningen som inte blir av. Till det ska adderas uteblivna arbetstillfällen, minskat skatteunderlag, minskad köpkraft, större bostadsbrist, sänkt attraktions- och konkurrenskraft etcetera. Här behöver man gå till botten med hur alternativkostnaderna ser ut.

När det är svårt att pruta på sina planerade intäkter så måste man nu hitta andra vägar framåt. Och det är bråttom, för den där perfekta stormen ser inte ut att bedarra lagom till julhelgerna. Snabbaste vägen framåt för en kommun är då sannolikt att anpassa sina befintliga modeller för markupplåtelse.

Ett konkret alternativ är såklart att anvisa marken med tomträttsavgäld. Det skulle minska det initiala kapitalbehovet i projekten högst påtagligt. Men det räcker sannolikt inte då kostnaden kanske inte skiljer sig nämnvärt från den vid en tänkt försäljning. För att skapa större effekt skulle man då under ett antal år kunna ge en kraftig initial rabatt på avgälden med en köpoption med indexuppräknad köpeskilling som löper under samma period. Den framtida avgälden skulle också över tid kunna räknas upp för att kompensera för de inledande årens rabatt.

Modellen skulle ge lite bättre förutsättningar att få igång projekten nu när de behövs som bäst samtidigt som kommunernas intäkter säkerställs på längre sikt. Man skulle dessutom slippa skräckscenariot där man sålt marken billigt och tillåtit utvecklare att skjuta så långt på byggstarten att de i slutänden ändå sitter och gör en kalasaffär på kommunens bekostnad.

Och det finns goda exempel att lära av. I Norrköpings kommun har man sedan ett antal år testat liknande modeller.•